[이슈인팩트=임광빈 부동산/재테크 전문가] 다수가 궁금해하는 전세 상승분을 소득으로 보는 시스템? 프레임이라고 할 수 있는 전세가격의 변화를 알아봅니다.

어떤 상품이든 가격을 결정하는 요소는 다양한 변수에 의해 결정되는 만큼 다루고자 하는 정책의 단일 변수에 의해 결정될 수는 없지만 상당한 상관관계가 있는 만큼 의미는 있어 보입니다.

우리나라는 1988년 올림픽을 전후 경제 발전에 힘입어 국민소득이 늘어났고 일자리 또한 지금과는 비교하기 힘들 정도로 양질의 일자리가 넘쳐 나는 시기였습니다. 이러한 이유로 서울과 수도권에 많은 사람들이 몰려들게 되었고 이때 주택난이 심각한 상황에 이르게 되었습니다.

이미 폭등하는 매매와 전세가는 서민들이 감당하기 어려운 수준이 되었으며 때마침 정부는 1989년 4월 정부는 폭등하는 집값을 안정시키고 주택난을 해소하기 위해 서울 근교 5개의 1기 신도시 건설 계획을 발표했습니다.

1989년 말 전·월세 기간을 1년에서 2년으로 늘렸을 때 1989년 전국 전셋값은 17.5%, 1990년 16.8%급등했습니다. 서울 지역만 1989년 23.7%, 1990년에는 16.2% 뛰었습니다. 전세 계약기간이 늘어나는 것을 감안해 집주인들이 미리 전세금을 올려 받은 것입니다.

이것은 어떤 의미이고 집주인의 심리적인 상태는 어떤 것을 말하는 것일까요?

기존 전월세 계약기간이 1년에서 2년으로 늘어났기 때문에 2년 치에 해당하는 인상분을 한꺼번에 받았다는 것입니다. 집주인 입장에서는 어찌 보면 당연한 경제활동을 한 것이라고 볼 수 있습니다.

누구를 탓할 수만은 없는 것입니다. 이렇듯 정책에 대한 시장의 반응은 뜻하지 않게 흘러가는 경우가 상당수 있습니다.

2018년 지금의 상황은 어떻게 돌아가고 있을까요?

정부의 정책으로 주택임대 사업자가 급증하고 있는데 역대급으로 증가하고 있습니다.

아마도 3~4월까지 최고가를 기록하다 그 이후에는 급감할 것으로 보입니다.

여기에서 주택임대 사업자에게 중요한 유권해석이 하나 나왔는데요. 정부의 부처 간 입장 차이로 인해 준공공임대 주택의 연간 5% 인상 상한 시점을 언제로 하느냐에 대한 공식적인 입장이 나왔습니다.

“3월 19일 기획재정부와 국토교통부에 따르면 정부는 준공공임대주택에 적용하는 전월세 상한선(임대료 연 5% 제한)을 사업자 등록 후 두 번째로 맺은 계약부터 적용하기로 최근 확정했다.”

조금 쉽게 풀어보면, 서울에서 전세를 주고(17. 1월) 있는 집주인이 준공공임대주택 사업자로 등록(18. 5월) 했을 경우 지금 살고 있는 기존 세입자와 계약이 끝난 후 새 세입자와 계약할 때는 임대료를 5% 이상 올릴 수 있습니다.

집주인이 임대료를 5% 이상 올리지 못하는 시점은 19.1월 세입자와 계약이 끝나고 새 계약(21. 1월)을 맺을 때입니다.

2016년 기준 가구 기준 국토부 자료에 따르면 전체 1937만 가구 중 자가거주 1102만(자가 점유율 56.8%)가구를 제외한 835만 가구가 임차구이고 이중 공공임대 136만, 법인임대 42만, 무상임대 77만 가구를 제외한 총 580만 가구가 사적 임대시장에서 전월세 형태로 거주하고 있습니다.

주택으로 총 595만 주택이 임대용으로 추정되고 있습니다. 임대용 주택 중 임대사업자로 등록하여 임대료 인상(연 5%)과 임대기간(4~8년)이 규제되는 등록임대 주택은 79만채로 추정되는데 정부의 8.2대책의 영향으로 임대주택등록이 급증한 것입니다. 2018년 2월 기준으로 개인임대사업자는 27.7만명(누적)이 등록하여 이들이 등록한 임대주택은 102.5만 채로 집계(국토부 발표)되었다고 합니다

이 정도 규모면 세력이라 불릴만하고 이들은 주택시장에 강자의 위치를 점하고 있다고 보면 맞을 듯 합니다.

아마도 이들은 대부분 1989년에 전셋값 상승 요인과 인상률을 알고 있을 것입니다.

과연 이들이 전세금과 월세를 얼마나 인상할까요?

단순 비교하기에는 무리가 있어 보이지만 학습효과에 따르는 인상률이 얼마나 될 지는 그 시점이 돼 봐야 할 것입니다.

이때 인상률에 있어서 고려해야 할 변수는 지역별로 입주 물량, 매매심리, 금리인상 속도 등의 변수에 의해 영향을 받을 것임에는 틀림없습니다.

이 글을 읽고 여러분들은 어떠한 판단을 하실까요?

[출처] 1989년도 전셋값 변화 vs 2018년 전셋값의 변화 (슈퍼리치클럽 대표강사 임광빈의 부동산과 경제 이야기)

 

※ 외부 필자의 칼럼은 본지의 편집방향과 다를 수 있습니다.

▷ 임광빈

-건국대 졸업/학사장교 19기 임관

-전 푸르덴셜 증권 재직

-일반 기업체 부동산.재테크 강의 다수

-부동산.경제분야 전문 칼럼니스트

-이슈이팩트 부동산.재테크 편집자문위원

-현 부자의 노하우 대표강사/본부장