[이슈인팩트 임광빈 부동산/재테크 전문가] 일반적으로 주택 가격이 급등 하거나 급락했을 경우 주택을 둘러싼 국민들의 스트레스는 이만저만이 아니다.

급기야는 유주택자와 무주택자 서민층과 자산가층으로 대변되는 각 계층간 대결 양상이 빚어지기도 한다.

이러한 측면에서 정부의 정책이 일관성을 보여야 하는데 어제 24.1조에 달하는 예타 면제의 규모는 어느 정부보다 크다 하지 않을 수 없다. 2019년도는 부동산 시장에 있어서 확실한 혼란의 시기임에는 틀림이 없어 보인다. 왜냐하면 최근 몇 년간의 수도권과 일부 지역의 주택 가격 상승은 급등에 따른 피로감이 역력해 보이고 있고 정부의 각종 규제는 추가 상승의 길목에서 실수요자와 투자자들은 방향을 잡지 못하고 있는 상황이다.

이러한 측면에서 서울 주택의 방향성을 보는 것은 내 집 마련을 위한 사람이나 투자자(여기서 투자란 선량한 임대주택자로서의 선량한 역할을 말함) 입장에서 가치가 있어 보인다.

먼저 서울의 아파트 공급량을 살펴보면 입주량과 멸실 주택 간의 추이는 2010년~2015년까지 한 해를 제외하고는 그나마 플러스(+)추이를 보였다. 서울의 아파트 연간 적정 수요가 4만 가구가 필요한 것을 감안한다면 수요 공급에 의해 안정화 또는 상승의 동력은 약해 보인다. 물론 이 시기에 미국 발 서브 프라임과 유럽 재정위기 등으로 경기 부진의 영향도 상당하다. 그런 측면에서 이명박 정부의 전격적인 금리 인하 조치는 효율적이었다.

그 기간 동안 부동산 경기의 침체는 공급을 부족하게 하는 요인으로 작용하여 그 결과 몇 년 후 나타나게 되는데 그림에서 보면 2015년부터 2018년까지 나타나게 된다. 이것은 정부의 강력한 규제 전에 시장은 이미 움직이고 있었으며 규제의 역설이라고 해야 할까? 더 급등시킨 요인이 되기도 했다.

올해 상황을 살펴보자 부동산 114 조사한 결과를 보면 재건축, 재개발 정비 사업을 통해 멸실되는 주택은 3만 7600가구 수준이다. 최근 3년 동안 서울에서 4만 4000가구가량 멸실되었던 것을 비춰보면 올해는 다소 줄어들었다. 이것은 올해 입주물량의 순증 플러스 전환은 5년 만의 일이다.

전환의 의미로 볼 때 하락의 강력한 요소가 되기는 힘들어 보인다. 왜냐하면 그동안의 누적된 것을 해소하는 수준이 될 것이다. 이에 서울 아파트 가격 상승의 모멘텀은 제한적이라고 예상이 된다. 내년에도 서울 아파트 공급은 4만여 가구가 되어 올해와 비슷하다. 정부의 규제 여부와 상관없이 수요 공급을 본다면 많은 상승을 기대하기 어렵다. 그러나 그 이후인 2021년도에도 공급의 공백은 심각하다. 현재 서울의 아파트는 12000세대로 급감하고 최근 인허가 실적이 전년에 비해 40% 이상 급감한 것을 보면 여전히 서울 아파트 가격의 불안감은 존재한다.

여기서 우리는 실소유자와 투자자라는 관점에서 접근해 보아야 한다.

실소유자는 최근 3기 신도시 공급 대책이 발표되면서 공급을 기다리거나 최근 하락을 보며 다양한 반응이 있는데 이들은 고스란히 전세 수요의 증가의 방향성을 보이고 있다. 물론 서울 동남권 지역은 전세 약세가 예상이 되지만 지역적으로 전세 시세는 다양하게 나타날 것이다. 올 상반기는 4월에 있을 공시가격 발표에 따라 보유세 부담을 느낀 물량들이 일부 매물로 나올 수 있다. 관심을 갖고 있는 아파트가 있다면 4월을 주시해야 하는 이유이다. 또한 일부 다주택자들 중 버티기 어려운 주택 또한 상반기 내 부담을 없애기 위한 매물이 나올 수 있는데 이 아파트 또한 노려볼만하다.

투자자들은 어떻게 해야 할까? 실거주와 투자는 보는 관점이 달라야 하고 수익률을 중요시하기 때문에 플러스 순증을 보이는 올해의 경우 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있다. 무엇보다 문제는 심리 회복이 안 되고 있는데 이는 다양한 요인에 기인한다.

가장 영향을 미치는 것은 금융 규제이다. 시중에 1100조가 넘는 부동자금이 있지만 아직 방향성을 잡지 못하고 있는 상황에서 투기지역의 대출 규제는 투자의 입구를 막고 있다. 자금의 여유를 떠나 정부 규제의 변화와 추가 대책(강화, 약화)을 더 지켜보고 어제 발표된 예타 면제 등이 미치는 영향까지도 고려해야 하는 복잡한 방정식을 풀어야 하는 숙제를 떠안게 되었다.

물론 공격적인 투자자라면 2021년부터의 심각한 공급 부족은 확실하니 올해와 내년에 투자도 가능은 해 보인다.

※ 외부 필자의 칼럼은 본지의 편집방향과 다를 수 있습니다.

▷임광빈 부동산.재테크 전문가

-건국대 졸업/학사장교 19기 임관

-전 푸르덴셜 증권 재직

-일반 기업체 부동산.재테크 강의 다수

-부동산.경제분야 전문 칼럼니스트

-이슈인팩트 부동산.재테크 편집자문위원 -현 부자의 노하우 대표강사/본부장